任意売却のメリットとデメリット

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先ず、下記の単語の意味を把握してください。

このページを読むにあたり下記の単語の意味を理解してください。

債権者 = 簡単に説明すると、お金を貸してくれた人で、借りた人に対して返済のための行為を要求できる権利を持つ人です。

債務者 = お金を借りた人。 お金を貸してくれた人(債権者)に対し金銭返済いなどの義務を持つ人のです。

抵当権 = 別名”借金のカタ”のことです。 金融機関が不動産を担保に融資するときに、いわゆる「借金のかた」として設定する担保権のことです。 お金を借りた人が返済できなくなった場合に、 抵当権を実行して任意売却や競売などによって債権を回収を図ります。 住宅ローンを借りる時は、金融機関と抵当権設定契約を結び、登記簿に登記されます。

抵当権の実行 = 簡単に言うと、借金が返せなくなった時に、その借金のカタになっていたものでもって返済させるということです。

抵当権抹消費用 = 登記簿に記載された抵当権を抹消するための手続きです。 住宅ローンの返済が完了しても抵当権は自動的に抹消、消えるものではないのです。 手続きをして始めて、抹消されるものです。 抵当権抹消手続きは司法書士など専門家に依頼するのが一般的ですが、自分で抹消登記を行うことも可能です。  その司法書士さんにお願いした際の料金等のことです。
簡単に説明すると、不動産の登記簿に○○銀行が借金のカタにこの不動産を押さえていますよという記録を消してもらうことです。

残債 = 債務整理(この場合は任意売却または競売のこと)をした後に残る支払義務の有る借金・ローンなどのことです。 任意売却を行えば残責が無くなるという誤解いをされる方がいらっしゃいますが、 売却金額で残債全額を返済できない限り、債務は残ります。

残債務 = 上記の残債と同じ意味です。

無担保債権 = “借金のかた” を取られていない借金のことです。 金融業界の隠語ではポンカス債権などといいわれております。

 

ローンを貸してくれた金融機関により多くの借金を返せる

市場価格に近い金額で売却が出来るメリット

任意売却: ごくごく一般的な不動産の販売方法で不動産市場に売りに出します。 したがって、市場価格に近い値段で売却することができます。

競売: 最近では任意売却よりも高い値段が付くことも有りますが多くは、市場価格から2割~4割りは低い値段での取引となっております。

売買価格が違うと何が違うのか?
債権者(銀行または住構)への返済するお金が違って来ます。 返済する金額が違って来ると何が違うのか?

返済する金額が違って来るとどうなるの?
任意売却後または競売後に残る住宅ローンの返済額が大きく違って来ます。 それと、引越し代の額にも大きく作用して来る場合も往々にして考えられます。

競売後も任意売却後も残った返済仕切れない住宅ローンの返済が生じます。
この残債は不良債権となって、サービサー間を転売に次ぐ転売を繰り返すことも考えられます。 何年か経過してご自分が経済的に立ち直った時に、過去の不良債権の処理をしようと考えた際に出費するお金が少なくて済むことになることを考えて1円でも高く売っておいた方が良策なのです。

 

不動産売却にあたっての仲介手数料の持ち出しが無い!

売買時の仲介手数料は債権者/抵当権者が払ってくれるメリット

交渉の窓口は任意売却を依頼した業者となります。 任意売却を依頼した業者が全て仕切ってくれるので精神的にも随分と楽になります。

引越し代/立退料などの交渉は業者が行います。 競売落札後の立退料交渉では落札者に不法占拠者呼ばわりされたりバカ野郎呼ばわりされたりしますが、任意売却ではそれは有りません。

 

任意売却後の借金の返済額

月々の返済額は少額です

1社、月々5,000円~30,000円位の返済額で収まるような交渉を行います。 競売の場合は抵当権者から月々○○円返済してくださいと一方的に押しつけられてお終いです。

 

任意売却のデメリット

競売と比べると手間がかかります

別れた夫、別れた奥さんと会話をしなければならないこと。
全員には当てはまりませんが、顔を見るのも厭で別れた元だんな様、元の奥様に頭を下げて任意売却の同意をとらなければならないこと。 場合によっては、直に会わなければならないことも有ります。

契約の際に、不動産会社などに出向かないといけません。
不動産の契約では司法書士または弁護士による本人確認が必要となっております。 連帯保証人、連帯債務者の出席が求められます。

 

任意売却のデメリット

任意売却だと近所にバレる可能性は有ります

その地域の不動産を購入する人は、その地域に住んでいる人が購入する率が非常に高いのです。 そして、購入する全ての人が、なぜ、その物件が売りに出たのかを質問して来ます。

物件を見に来た方が『○○さんの所って任意売却みたいだよ』と近所に言いふらす可能性は否定できません。 当然秘密厳守にて売買活動を行いますが任意売却を最後まで隠し通すことは不可能です。

昨今、多くのテレビニュース・新聞等で任意売却が取り上げられて報道されているのはご存知かと思います。 任意売却は今や誰でも知っている言葉となってしまっております。

そういった意味で、ご近所に住宅ローンの返済が出来なくなったから売りに出しているとバレないとは言い切れません。 ただ、競売にかけられたと言いふらされるよりは良いかと考えます。

連帯保証人には迷惑はかかります

連帯保証人が付いている場合の任意売却および競売で、連帯保証人様への迷惑は避けては通れません。

任意売却をしたいのだが、連帯保証人には絶対に迷惑をかけることはできないし、連帯保証人には絶対にバレたくは無いというお問い合わせが非常に多く寄せられております。 無理です。 連帯保証人様に迷惑をかけずに任意売却を処理することは不可能です。

連帯保証人とは、主たる債務者が返済を怠った時に、代わりに返済をしますという契約をされた方です。 従って、融資を行った金融機関は、貴方の代わりに連帯債務者に返済を求めることになります。

しかし、当社では、その連帯保証人様にかかる迷惑を最低限度の抑える方法などのアドバイスも含め、任意売却を処理いたしております。

競売で処理された場合、連帯保証人様への迷惑の度合いは任売の比では有りません。

 競売と任意売却のスケジュール

任意売却スケジュール
不動産のサスティー

 

相談の時期が遅くなればなるほど売却の可能性が低くなります。
早めのご相談が売却の決め手となります。

 

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